Los derechos de tanteo y retracto son dos figuras legales que se utilizan con frecuencia en el ámbito de los arrendamientos de fincas. Estos derechos otorgan al arrendatario la posibilidad de adquirir la finca en determinadas circunstancias, en caso de que el arrendador decida venderla.
El derecho de tanteo consiste en que, si el arrendador decide vender la finca arrendada, debe ofrecerla primero al arrendatario en las mismas condiciones que lo haría a un tercero. Es decir, el arrendatario tiene la preferencia para adquirir la finca antes que cualquier otra persona.
Por otro lado, el derecho de retracto se refiere a la facultad que tiene el arrendatario de igualar la oferta que haya recibido de un tercero y adquirir la finca en esas mismas condiciones. Es decir, si el arrendador ha vendido la finca a un tercero, el arrendatario puede ejercer su derecho de retracto y adquirirla por el mismo precio y en las mismas condiciones que el tercero.
Ambos derechos tienen como finalidad proteger los intereses del arrendatario, evitando que se vea desplazado de la finca en la que tiene su actividad económica o su hogar, debido a una venta realizada por el arrendador. Estos derechos están recogidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en su artículo 25.
Es importante destacar que estos derechos solo se aplican en determinadas condiciones establecidas por la ley. Por ejemplo, en el caso del derecho de tanteo, el arrendatario debe haber ocupado la finca durante al menos cinco años y tener su actividad económica en ella. Además, el arrendador debe haber comunicado su intención de vender la finca al arrendatario de forma fehaciente.
En cuanto al derecho de retracto, este se puede ejercer en un plazo de 30 días desde que el arrendatario tiene conocimiento de la venta a un tercero. Además, se debe igualar las condiciones de la oferta realizada por el tercero, tanto en precio como en el resto de condiciones de la venta.
Derecho de retracto para arrendatarios en España
El derecho de retracto para arrendatarios en España es una figura legal que otorga al inquilino la posibilidad de adquirir la vivienda que está alquilando en determinadas circunstancias. Este derecho está regulado en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y establece que el arrendatario tiene preferencia para comprar la vivienda en caso de que el propietario decida venderla.
Para que el arrendatario pueda ejercer su derecho de retracto, deben cumplirse una serie de requisitos:
1. Notificación por parte del propietario: El dueño de la vivienda debe notificar al inquilino su intención de venderla y las condiciones de la venta. Esta notificación debe ser realizada por escrito y de forma fehaciente, es decir, mediante burofax o acta notarial.
2. Plazo para ejercer el derecho de retracto: Una vez recibida la notificación, el arrendatario dispone de un plazo de 30 días naturales para comunicar al propietario su intención de ejercer su derecho de retracto. Es importante que esta comunicación se realice también por escrito y de forma fehaciente.
3. Precio de venta: El precio de venta de la vivienda debe ser el mismo que el que haya ofrecido el comprador que ha mostrado interés en adquirir la vivienda. Además, el arrendatario tiene derecho a adquirir la vivienda en las mismas condiciones que se hayan acordado con el comprador interesado.
4. Gastos y cargas: El arrendatario tiene derecho a adquirir la vivienda libre de cargas y gastos, es decir, sin tener que asumir las deudas o impuestos que pueda tener la vivienda.
Una vez que el arrendatario ha comunicado su intención de ejercer el derecho de retracto y se han acordado las condiciones de venta, el propietario está obligado a vender la vivienda al inquilino. En caso de que el propietario se niegue a vender o no cumpla con las condiciones acordadas, el arrendatario puede acudir a los tribunales para reclamar su derecho.
Es importante tener en cuenta que el derecho de retracto solo se aplica a los contratos de arrendamiento de vivienda principales y que el arrendatario debe haber ocupado la vivienda como residencia habitual y permanente durante al menos dos años.
Pérdida del derecho de tanteo
La pérdida del derecho de tanteo es una situación en la que se deja de tener la opción preferente de adquirir un bien inmueble o una participación en una sociedad. Este derecho de tanteo otorga a una persona o entidad la posibilidad de igualar o mejorar la oferta realizada por un tercero para adquirir dicho bien o participación.
En España, el derecho de tanteo está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y se aplica principalmente en el ámbito del arrendamiento. El arrendador tiene el derecho de tanteo cuando el arrendatario decide vender el inmueble arrendado. Esto significa que el arrendador tiene la prioridad para adquirir el inmueble en las mismas condiciones y precio que el tercero interesado.
Sin embargo, existen situaciones en las que se puede perder este derecho de tanteo. Algunas de las causas más comunes son:
1. Incumplimiento de las obligaciones del arrendador: Si el arrendador no cumple con sus obligaciones contractuales, como por ejemplo, no realizar las reparaciones necesarias en el inmueble, el arrendatario puede solicitar la resolución del contrato y vender el inmueble sin ofrecer el derecho de tanteo al arrendador.
2. Venta en subasta pública: Si el inmueble es vendido en una subasta pública, el derecho de tanteo no se aplica. En este caso, cualquier persona interesada puede participar en la subasta y realizar una oferta para adquirir el bien.
3. Renuncia expresa del arrendador: El arrendador puede renunciar expresamente al derecho de tanteo en el contrato de arrendamiento. En este caso, el arrendatario puede vender el inmueble sin ofrecer la opción de compra al arrendador.
Es importante tener en cuenta que la pérdida del derecho de tanteo no implica la pérdida de otros derechos o garantías establecidos en la legislación. Por ejemplo, el arrendatario puede tener derecho a una indemnización por los gastos de mudanza o por el perjuicio económico sufrido debido a la venta del inmueble.
Caducidad del derecho de tanteo y retracto
El derecho de tanteo y retracto es una figura legal que otorga a determinadas personas la facultad de adquirir una propiedad en caso de que el propietario decida venderla. Sin embargo, este derecho no es absoluto y puede caducar en determinadas circunstancias.
La caducidad del derecho de tanteo y retracto puede producirse en los siguientes casos:
1. Transcurso del plazo: En primer lugar, el derecho de tanteo y retracto puede caducar si no se ejerce dentro del plazo establecido por la ley. Este plazo puede variar dependiendo de la legislación aplicable y de las condiciones específicas del caso.
2. Renuncia expresa: El titular del derecho puede renunciar de manera expresa a ejercerlo, lo que conllevará su caducidad. Esta renuncia debe realizarse de forma clara y sin lugar a dudas.
3. Incumplimiento de las condiciones: Si el titular del derecho de tanteo y retracto incumple alguna de las condiciones establecidas para su ejercicio, como por ejemplo, el pago del precio acordado, el derecho puede caducar.
4. Actos contrarios al derecho: Si el propietario realiza actos que sean contrarios al derecho de tanteo y retracto, como vender la propiedad a un tercero sin respetar el derecho preferente del titular, este derecho puede caducar.
Es importante destacar que la caducidad del derecho de tanteo y retracto no implica la extinción de la relación jurídica existente entre las partes, sino que simplemente supone la pérdida de la facultad de adquirir la propiedad en esas condiciones específicas.
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